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Welche Räume und Flächen bei der Wohnflächenberechnung mitzählen

Mieten & Vermieten

Wie groß ist die Wohnung wirklich? Was regelmäßig zu Streit zwischen Vermietern und Mietern führt, kann eigentlich in der seit 1.1.2014 geltenden Wohnflächenverordnung nachgelesen werden.

Ist die gemietete Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner, als im Mietvertrag aufgeführt, stellt dies einen Mangel nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar und der Mieter darf die Miete mindern (BHG, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03, WM 2004 S. 336).

Darüber hinaus steht dem Mieter deswegen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ein fristloses Kündigungsrecht zu und er muss die zuviel gezahlte Miete zurückbekommen (BGH, Urteil v. 29.4.2009, VIII ZR 142/08). Dieser Rückzahlungsanspruch verjährt nach drei Jahren – allerdings beginnt die Frist erst ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter vom Mangel Kenntnis erhält bzw. ab grober Unkenntnis vom Mangel.

Während Vermieter, deren Angaben im Mietvertrag um weniger als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen, bisher noch mit einem blauen Auge davonkommen, könnte sich das schon bald ändern. Der Bundesgerichtshof entscheidet am 18.11.2015 über einen aktuellen Fall, der die 10-Prozent-Grenze hinfällig werden lassen könnte.

Besteht kein konkreter Anlass, ist der Mieter nicht verpflichtet, nachzumessen, ob die tatsächliche Wohnfläche mit der im Mietvertrag angegebenen übereinstimmt.

Um die Wohnfläche korrekt zu berechnen, sollte deshalb unbedingt die Wohnflächenverordnung herangezogen werden, denn auch, wenn sie unmittelbar nur für den sozialen Wohnungsbau gilt, berufen sich Gerichte auch bei Streitfällen zu normalen Wohnungen darauf.

Seit dem 1.1.2004 darf die Grundfläche der Terrasse mit in die Wohnfläche eingerechnet werden. Das gilt auch, wenn die Terrasse keinen Sichtschutz besitzt. Grundsätzlich dürfen Balkon und Terrasse zu einem Viertel als Wohnfläche berechnet werden, maximal jedoch zur Hälfte, wenn sie besonders aufwändig gebaut oder in einer sehr guten Lage errichtet sind. Auch die Fläche von Loggia und Dachgarten darf nur zu einem Viertel mitgerechnet werden – in Ausnahmefällen die Hälfte. Keller, Garagen und Schuppen zählen in keinem Fall zur Wohnfläche.

Haben Räume eine lichte Höhe von einem und weniger als zwei Metern, können sie zur Hälfte als Wohnfläche berücksichtigt werden. Erst ab einer Raumhöhe von zwei Metern dürfen sie komplett mitberechnet werden.

Die Wohnflächenverordnung braucht nur herangezogen werden, wenn seit dem 1.1.2004 eine Berechnung der Fläche erforderlich wurde, zum Beispiel weil An- oder Umbaumaßnahmen durchgeführt wurden, welche die Wohnfläche beeinflusst haben. Ansonsten muss die auf der alten Basis berechnete Wohnung nicht nach der neuen Verordnung neu gemessen werden.